强人实务||购房人去世后，合同权利义务如何继承？
TIME：2023-04-21 18:08:47 | VIEWS:
案情简介：
2001年，王某购买李某所有的房屋一套，双方签订了买卖协议，王某支付了房款，李某将房产证交予王某，双方此后再无联系。近几年，随着法律知识以及不动产登记制度的普及，王某意识到该房屋应当尽快办理过户，在辗转联系李某时发现，在这20年间，李某以及李某的丈夫均已过世，其二人有两个儿子作为法定继承人。在王某找到继承人时，二人均表示拒绝协助办理过户，认为与自己无关。王某无奈起诉二人至法院，望法院判令二继承人协助过户。合同的当事人一方死亡的，其应享有的合同权利以及应承担的合同义务能否由其继承人继承。
一种观点认为不能继承，首先根据合同的相对性原则，合同的内容只对签订合同的双方产生效力，原则上并不及于第三人。其次，在合同没有特别约定的情况下，继承人不能因被继承人的死亡而当然地取代被继承人成为合同的当事人，不是合同的当事人自然不能行使合同的权利承担合同的义务。
另一种观点认为能够继承，但要针对合同性质区别对待。一是财产性质的合同（例如借款合同、买卖合同），一方当事人死亡的，合同效力并不当然终止，死亡的一方当事人有继承人的话，继承人继承合同的财产权利，则应继续履行合同义务；二是具有人身依附性的合同（例如委托合同、服务合同），一方当事人死亡的，合同效力自然终止。因为这类合同的签订，一般都是一方当事人基于对另一方当事人本人具有的经验、能力，甚至是个人品格的信任，这类合同带有人身专属性质，合同的权利义务不能被继承。上述继承是对合同权利义务、债权债务的继承，而非对合同本身的继承。
笔者认同第二种观点，民事合同的成立会在当事人之间产生债权债务关系，合同签订后履行前，一方当事人死亡的，其享有的债权债务关系可由继承人继承。我国并无明文规定合同一方当事人死亡的合同效力终止，在合同有效的前提下，能够由继承人继续行使权利义务的情况下，由继承人继续履行。例如借款合同，债务人向债权人借款后死亡，此时其债务尚未偿还，如果就此判定债务人无需承担还款义务，对债权人不公。自然人的死亡并不必然导致财产关系的灭失，其遗留的财产将有新的权利人承接，只有妥善处理遗产的债务关系，才能保障和维持现有的财产秩序。结合案情，2001年王某购买房屋后，一直居住在该房屋，但根据《物权法》相关规定，并未发生物权变动的效力，王某尚未取得该房屋的所有权。王某与李某签订的《房屋买卖合同》合法有效，受法律保护，虽然李某死亡，但法律也并未规定此情形属于合同终止履行的情形，故上述合同继续有效。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百五十九条规定，分割遗产，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务；但是，应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产。根据权利义务相一致原则，继承人接受继承，应当同时接受被继承人的财产权利和财产义务，不能仅继承遗产权利而不履行相应的遗产义务。遗产债务主要包括:1、应缴纳的税款；2、合同之债；3、损害赔偿之债；4、不当得利之债；5、无因管理之债；6、其他属于被继承人个人的债务。李某在交付房屋后，尚未履行房屋产权过户义务，其和其丈夫相继死亡，两个儿子并未作出放弃继承的意思表示，因此李某之子作为法定继承人继承了李某的遗产，相应的李某生前的合同之债亦应由李某之子继承。案件开庭时，李某的两个儿子均缺席，法庭经过详细审理查明后，认定王某与李某签订的《房屋买卖合同》有效成立，且王某作为买家已经支付了相应的对价，李某应当履行房屋交付及过户义务，鉴于李某已经死亡，其继承人应当协助王某办理过户手续。在实际中，合同一方当事人在履行合同前死亡的，对另一方当事人诉讼主张合法权益来说有一定的难度。比如死亡一方的继承人数量、继承财产情况以及继承人身份信息等往往难以获取，关于合同的一些事实难以查明，还有可能涉及到诉讼时效的问题。不过，随着社会法治观念的普及，民事主体法律意识的提高，相信就本案来说，此类诉讼案件会越来越少。
蒋若愚，女，大学本科学历，学士学位，英语四级，河南强人律师事务所专职律师，毕业于中国传媒大学南广学院。具有多年大型央企工作经历，擅长处理合同法、公司法等相关法律事务。执业多年来，秉承勤勉、敬业、尽责的执业态度，获得了当事人、办案单位的一致认可和好评。
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