强人视角||浅议协助办理房屋过户请求权的性质之争
TIME：2022-10-12 18:18:18 | VIEWS:
目前在司法实践中对于过户请求权属于债权请求权还是物权请求权仍然存在较大的争议，在诉讼中的影响则是诉讼时效的适用问题。主张要求协助办理房屋过户的请求权属于债权请求权的认为适用民事诉讼法规定的三年的诉讼时效，主张要求协助办理房屋过户的请求权属于物权请求权的认为没有诉讼时效的限制，当事人可以随时要求办理过户手续。
甲在2009年购买了A房地产开发商开发明珠小区7层702号房屋，双方签订了《商品房预售合同》，甲一次性缴纳了购房款40万元，A房地产开发商随后便将涉案房屋的钥匙交付给了甲，甲接收房屋以后便对房屋进行了装修并入住。2021年甲一纸诉状将A房地产开发商起诉至当地法院，要求A协助其办理涉案房屋的过户手续。其主张自从2009年购买房屋至今长达12年，A一直没有为其办理房屋过户手续，房屋至今还登记在A名下，且小区早已符合办证条件，其邻居在2012年买房时A就为其办理了房产证。A存在严重的违约行为，应当赔偿其损失并协助为其办理涉案房屋的过户手续。在庭审过程中，A辩称，因甲购买涉案房屋是预售房屋，购买时房子因为政策原因还不能办理，符合办证条件时，同统一为小区的业主办理了过户手续，甲没有办理过户手续非因A的原因，系因甲怠于行使自己的权利，其诉求是基于房屋买卖合同债权产生的附随义务已经超过了3年诉讼时效，其主张不应得到支持。
本案中产生争议的关键点在于要求办理房屋过户手续是属于物权请求权还是债权请求权？主张债权请求权的人认为，我国关于不动产的权利属性是以登记为主的，因房屋并未办理过户登记手续，买受人对于涉案房屋没有所有权，买受人与出卖人之间系买卖合同纠纷，买受人不具有物权期待权，其要求办理房屋过户登记手续也是基于债权成立产生的附随义务，既然是基于债权产生的，应当适用诉讼时效的规定。主张物权请求权的人认为，要求办理过户手续是基于合同产生的物权变更，物权的变更属于物权请求权，买受人履行过支付义务以后，开发商负有为其办理过户手续的义务，买受人要求协助办理过户手续属于物权请求权，不适用诉讼时效的限制，既买受人随时要求，出卖人既要配合。
在目前司法实践中，第二种观点属于主流观点，物权请求权系依附于物权的独立请求权，其只能在物权受到侵害，或者因他人行为导致物权人不能圆满支配其物权的情形下才能成立。物权请求权和债权请求权保护对象上具有重合性，债权请求权也可以保护物权。二者对于过错要求不同，适用债权请求权考虑过错原则，物权请求权原则上不考虑过错原则。基于中国房地产行业的大环境，司法层面更加倾向于保护弱势群体既购房人的合法权益，在很大一定程度上，没有开发商的配合，购房人很难自行办理过户手续，对于是否能办理以及不能办理的原因在消息方面也是闭塞的，出卖人将房屋出售给买受人在符合办证条件的情况下，开发商有义务积极通知并协助业主办理相关权属登记的手续。基于合同合法占有诉争房屋，如不履行协助过户义务，对买受人享有的物权造成一定的妨害，为了保护其物权，买受人要求协助办理权属过户手续，属于物权请求权，不适用诉讼时效的限制。
目前的裁判原则也是基于现行情况的利益考量，随着房地产市场进一步规范化，法律法规将会进一步完善，裁判思路也会进行变更，现实中的房屋买卖情况或者比案例中情况更加复杂多样，在处理类似案件时仍应综合考量，最大程度维护当事人合法权益，维护社会公平正义。王梦雪律师，毕业于南昌大学，法学硕士，现执业于河南强人律师事务所，执业期间秉承着待人以诚，立世以信，认真负责的态度，成功办理侵权纠纷、合同纠纷、交通事故、建筑工程纠纷等民商事案件；劳动仲裁、诉讼纠纷案件；诈骗、盗窃等刑事案件；企业破产重整非诉案件。
撰稿：王梦雪
审核：温艳丽
编辑：李若男
